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全国多地土地拍卖市场交易延期!会带来哪些影响?

时间:2020-02-11  来源:土流网  作者:肖晓  点击:

  由于新型冠状病毒的影响,我国房贷、车贷、开工时间都做了调整,而在近日,全国多地土地拍卖市场交易延期!那土地拍卖市场交易延期会带来哪些影响?

  多地土地拍卖市场交易延期

  一、全国哪些地区的土地拍卖市场交易延期了?

  2月2日,武汉土地市场网悄然挂出一则公告,延迟出让武昌滨江2宗地。本计划于2月5日现场出让的P(2019)212号、213号地块,挂牌出让截止时间延长至2月19日。

  此外,长沙公共资源交易中心发布《关于暂停各类公共资源交易活动的公告》,称自1月31日起,暂停长沙市公共资源交易平台建设工程、政府采购、土地出让、产权交易等各类项目交易活动,暂停新项目入场预订办理,具体恢复交易时间另行通告。

  不仅是长沙,包括广州、四川、黑龙江、辽宁等多个省市均宣布暂停各类公共资源交易活动。与此同时,多个城市纷纷延期或推迟土地挂牌时间。仅2月份以来,便有包括重庆、天津、惠州、武汉、上海、石家庄等六个城市推迟土地交易。

  2月3日,天津土地交易中心宣布,推迟5宗地块入市时间。2月底前挂牌出让的地块,不再进行现场报名。仅一家企业报名的地块,采用多方视频方式确认成交结果,不再进行现场确认;多家企业参与竞买的地块,除竞买企业限定3人外,谢绝其他人员到达竞买现场。

  尽一切可能减少公共活动、人员接触,成为社会各界对疫情防控最大的支持。然而,春节假期叠加疫情黑天鹅事件,仍使1月份的土地交易市场大幅受挫。

  据诸葛找房数据中心监测,2020年1月,全国主要地级市土地整体供应913宗,同比下跌25.95%;供应规划建筑面积为8230.8万平方米,同比下跌25.77%;其中住宅类供应567宗,同比下跌32.42%。

  成交方面,全国主要地级市土地成交683宗,成交规划建筑面积5471.81万平方米,同比下跌41.76%;其中住宅用地成交面积4256.24万平方米,同比下跌46.04%。土地出让收金2549.88亿元,同比下跌19.74%。

  百强房企仍是纳储主动力。克而瑞数据显示,1月新增货值TOP100总量达5010.2亿元。但是,百强门槛值较去年同期下降13%,近四成企业未拿地。拿地销售比也持续回落,今年首月这一数值仅0.27,较2019年末的0.34再度下滑至新低。

  实际上,2003年,土地市场供地节奏也曾在疫情中受到影响。中指研究院称,结合SARS疫情中成交数据,当年上半年,特别是3月疫情高发期,全国重点城市土地供应规模增速回落明显,成交规模同比显著降低。

  多地土地拍卖市场交易延期的影响

  但进入下半年,宅地市场迅速回弹。下半年供地总规模达到上半年的4.6倍,同时拉动全年供地面积同比大幅增长。上述机构称。

  17年过去,中国房地产市场已不同往日。1月土拍遇冷尽管有春节假期、返乡置业停摆、疫情等因素,但在蒋云峰看来,背后还是市场本身原因。2019年以来,进入房地产市场的资金受到严格管控,很多开发商的经营资金没有过去那么充足,拿地后劲也有所减弱。

  回暖面临阻力

  经过多年高速扩张,中国房地产市场的天花板,已率先在土地市场有所显现。

  2019年,土地市场的变化悄然来临。与依旧上涨的商品房成交金额不同,房企购置土地面积已进入下行通道。克而瑞数据显示,随着三四线市场景气回落,房价增速放缓,去年全年土地购置面积2.58亿平方米,同比大幅下降11%。

  与此同时,去年最后四个月,土地溢价率均低于10%,重新回到历史低点;越来越多的土地以底价成交,11、12月份,这一比例均超过六成;土地流拍现象也明显加剧,下半年流拍率基本在12%以上。

  百强房企均持谨慎态度。2019年,百强房企中有49%拿地金额较2018年同比下降,其中五成降幅在30%以上。10强房企仅中海、绿地、世茂拿地金额同比增长22%、18%和20%。

  不过,从全年走势看,去年年末,国内居住用地成交曾短暂翘尾。上海易居房地产研究院发布报告称,从2019年居住用地成交面积同比增速曲线可看出,1-7月份为升温阶段,8-11月份为降温阶段,而12月份继续回暖。

  多地土地拍卖

  二、土地拍卖市场交易延期会带来哪些影响?

  2020年是否会延续这个趋势,面临很多阻力和不确定性。新型冠状病毒肺炎事件影响下,全国各地陆续关闭售楼处、延迟开工时间。停售令和停工令的发布,使得当前房地产交易市场关闭,对土地交易市场产生影响。

  从影响机制上看,停售令影响房企项目销售和去库存,导致资金回笼机制被破坏,进而没有能力和动机去购地。而停工令会打乱房企投资计划,2020年土地投资计划需要重新调整。

  统计数据显示,1月全国100城中,至少有45个城市有明确供地计划。从城市结构上看,二线城市供地规模较大,占比较高。部分三四线城市因为此前重心在于刺激返乡置业需求,土地供应节奏较慢、规模不大,但土地市场的负面效应会在2月份暴露出来。

  目前基本上可以判断,2020年第一季度,居住用地交易市场会比较冷清。而第二季度是否回暖,很大程度上取决于房企的资金状况。若是资金状况没有明显改善,那么居住用地交易市场的回暖会明显滞后于住宅销售市场。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

  也有业内人士较为乐观,诸葛找房数据研究中心分析师国仕英称,从短期来看,房地产市场发展速度放缓,对于房企拿地节奏以及营销、融资都会产生影响;但从长远看,疫情产生的是阶段性影响,不会对整体市场造成根本性冲击。

  房企经营风险隐存

  行业整体停摆下,房企经营风险仍受关注。中指研究院通过风险测评系统工具发现,以下几类企业风险隐存:一是,高价地块在存货中占比较大的企业;二是,三四线城市布局较多的企业,因为此轮未赶上回乡置业;三是,疫区布局较多的企业。

  国仕英进一步分析称,建筑施工与房地产业紧密相关,高度依赖外来务工人员,加之疫情导致全国范围内短期开工不足。从销售看,目前多家售楼处关闭,使得房地产销售额明显下降。这对于一些土地储备、资金面不充足的中小企业来说,冲击性更为显著。

  目前,多数房企以房地产开发为主,企业主要靠销售回款提供现金流。当内部现金流供应不足时,只能靠举债融资以维持房地产开发业务运转。而1月份,百强房企业绩规模同比降低近12%,地产销售因疫情受到的冲击显而易见。

  在此之下,如何把握好安全边际、控制现金流、调整土地投资节奏成为房企的当务之急。

  在当前的市场环境下,房企可适当调整拿地策略,规避风险,保证现金流安全,促进销售回款。房企要保持理性的投资态度,谨慎布局,避免激进拿地。国仕英建议。

  蒋云峰进一步认为,此轮疫情结束后,预计部分地方政府将加快推地力度,为开发商形成新的拿地机会。新形势下,仍然要聚焦一线及二线有潜力的大中城市,并结合产品能力,选择适合自己的地块。

  中指研究院建议,未来房企拿地时可额外考虑几个因素,一是地方政府治理水平,这次疫情暴发后,可看到中部地区政府治理水平弱于长三角和珠三角。同时,考虑城市综合配套,比如教育、医疗条件。经过这轮疫情,老百姓在考虑购房时,也会考虑这些因素。

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